martes, 10 de mayo de 2016

Argentina: ¿Hipotecamos nuestro futuro?

María José Romano Boscarino muestra cómo se disminuyó la oferta de crédito hipotecario y cómo se ha encarecido el costo de una vivienda en Argentina.

María José Romano Boscarino es Licenciada en Economía y tiene una maestría en Políticas Públicas. Es columnista de Punto de Equilibrio (Argentina). 
Desde la campaña presidencial, uno de los ejes del discurso político propositivo giró en torno al acceso a la vivienda. Pasadas las elecciones, el gobierno electo de Mauricio Macri dio su primer paso en esta dirección delineando junto con las autoridades del Banco Central de la República Argentina (BCRA), su plan para reactivar el crédito hipotecario. Un modelo similar al chileno estructurado a partir de una unidad de cuenta, es decir, una variable que se va indexando a la par de la inflación y de los salarios.



El objetivo es hacer rentable y a la vez accesible el crédito de largo plazo. Algo que ocurría en la década de los 90, cuando el stock de créditos hipotecarios alcanzaba el 20% del total de créditos al sector privado (mientras que en la actualidad representa sólo el 7%). Esto se enmarcaba en un contexto de estabilidad macroeconómica y consolidación del sistema bancario que posibilitó la satisfacción de la demanda de vivienda de las clases medias convirtiéndose en el principal negocio de los bancos privados.
Luego de la crisis del 2001/2002, se generó un cambio abrupto, cuando se resintió la economía en general y el sector financiero en particular, evidenciándose caídas en los depósitos, en los préstamos, en la rentabilidad del sistema financiero acompañadas de un importante incremento de la cartera irregular. La aceleración de la inflación tuvo un rol protagónico y sumado a ello, la devaluación del peso que repercutió directamente en el precio de las propiedades en moneda local; el desplome de los sueldos y el incremento de la pobreza que llegó a ubicarse en un alarmante 56%.

Desde entonces, la realidad que vivimos se ha caracterizado por descalces permanentes y crecientes entre precios y salarios. Esto queda en evidencia por ejemplo, si se analizan cuantos sueldos se necesitan para cubrir el precio de una vivienda estándar, en el tiempo. Según datos de Orlando J. Fererres, en la década del 90, el costo de una vivienda de 50m2 en Capital Federal era de aproximadamente 40 sueldos, cifra que fue bajando mientras subía el salario bruto, llegando a 30 sueldos para el 2001. Sin embargo, en la actualidad dicho costo se ubica por encima de los 70 sueldos.
A ello debe sumarse la restringida oferta de préstamos hipotecarios. Por un lado, financiada por programas subsidiados, por ejemplo a través del PROCREAR, que dicho sea de paso, terminó licuándose por la inflación que obligó a asumir costos adicionales a los beneficiarios, además de repercutir negativamente en el valor del suelo y la vivienda por un fuerte crecimiento de la demanda que no se acompañó por la oferta a igual ritmo. Por otro, a través de bancos estatales (principalmente el Banco de la Nación Argentina y el Banco de la Ciudad de Buenos Aires) cuyos requisitos exigidos (contar con dinero adicional para cubrir el 20% o 25% de la propiedad no cubierto por el crédito, afrontar cuotas que superan con creces las posibilidades de los trabajadores sujetas a tasa variable o combinada, etc.), terminan por cercar el acceso.
En este sentido, según la consultora Reporte Inmobiliario, en 2015 sólo 73.731 empleados de un total de 8.169.172 registrados, lo que representa un 0,9 % del total de trabajadores del sector público y privado, contaban con ingresos promedio que superaban el mínimo exigible para calificar a un crédito para comprar una vivienda de un valor de 70 mil dólares (tipo básico).
Si a eso se suma el amplio sector informal de la economía, las disparidades de salarios dependiendo del ramo de actividad en el que uno se desempeñe (ej: sector público o privado) o la provincia en la que resida, definitivamente el sueño de la casa propia se convierte en una pesadilla.
La clave está en comprender que los bancos no pueden ofrecer créditos a 20 años o más con depósitos a 45 días. El problema argentino está en apostar al largo plazo captando el ahorro privado. Aquel que terminó volcándose en estos últimos años hacia el consumo de automóviles, electrodomésticos, bienes no durables, perpetuando la condición de inquilino.
El rol del Estado debe enfocarse en garantizar básicamente dos cuestiones: estabilidad macroeconómica con especial énfasis en la disminución de la inflación y seguridad jurídica. A través de los cuales se generará confianza para conseguir los recursos necesarios. Luego, necesitamos garantizar la intermediación efectiva y para ello es necesario encaminarse a facilitar y reforzar el crecimiento del mercado financiero y de capitales que hoy es ampliamente superado por nuestros países vecinos, y que constituirá la base sobre la cual podrán sustentarse el otorgamiento de créditos a largo plazo.
El nuevo gobierno pareciera estar dando señales positivas en ese sentido, utilizando de referencia la experiencia internacional que ha generado buenos resultados, apostando a la calidad institucional y a la normalización económica, tras la pesada herencia recibida.
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